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[福坛观点] 浅谈漳州市区CBD的选址布局

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发表于 2018-9-12 12:21:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 漳发 于 2018-9-16 09:08 编辑

        作为商业和企业经济总部偏弱的三线城市,漳州可消化的写字楼并不多, 但要提升城市的品位,有自己的城市地标,写字楼的点缀必不可少,要么把楼盖得高,要么把楼建得有特色, 要么地址选得对,能神来之笔一般, 恰到好处地把城市的天际线和轮廓勾勒出来。 漳州要建四五百米高楼不太现实,追求外观独具特色是必须的,而选址则十分的关键!CBD对位置的选择是十分挑剔的,要有便捷的交通和现代化的信息交换系统,以及大量的办公、餐饮、服务和住宿设施配套。先天不足的漳州要规划CBD,规划引领的作用格外重要,要坚持一张蓝图绘到底,  要集中有限的资源打造出亮点来,让整个城市形象清新脱俗起来,让整个城市品位得到质的飞跃,给人留下深刻难忘的印象,选址上的把关尤为重要。


漳州市区适合建CBD的地点,主要有碧湖版块、人民广场周边、南江滨沿岸、 西湖生态园。。而老城区的像胜利东路、南昌路、中山公园、九龙公园片区已饱和,规划过时,已无发展的空间直接出局,  远期像江东、郭坑北溪沿岸也有机会, 但远离市区为时尚早。 总体上说,漳州真正意义上的CBD尚未成型,存在写字楼少、总部经济落后、商务、行政办公楼宇分布分散、不连片、不成规模、与生活住宅楼混杂,配套不完善等问题,当然这也是众多中小城市的普遍现象。


(1) 碧湖版块集中了万达、融信、恒大、九龙财富中心、碧湖城市广场等目前漳州最集中的写字楼, 人气商气已日渐浓厚,地段、品质、业态都可圈可点,交通方便快捷,缺点是区域内的写字楼整体高度不够, 太过分散,与生活区混杂,没有形成连片。  最可惜的作为压轴的地标性建筑的碧湖城市广场选址并不好, 地块偏居一角, 沿江滨路却不沿湖,  即便有150米的高度,面对对面高耸的江滨防洪堤整体效果也会大打折扣,何况难于拍到带湖景的好角度, 这是规划上的一大败笔,如果规划在建发碧湖一号的位置,一下子城市品位就起来, 周边还有9栋全玻145米的融信澜园助阵,对面则是波光粼粼的湖景, 肯定会给人眼前一亮!  泛碧湖版块还有规划新行政中心办公楼宇、市政广场以及锦绣碧湖双子星等,这一区域无疑是漳州最成熟的商业、商务、行政办公集中区域。


(2)人民广场周边汇集了锦绣商业广场、荣成四季广场、漳州广电大楼以及有毗邻老牌商业街胜利东的优势,可以起到“继往东来“的延伸效应。 以前有废旧东立交桥隔阂,现在这一障碍已扫除, 变成高大上的市民公园, 人民广场对面的长福村征迁已完成,进入土地平整和道路建设阶段, 前天看规划这里除了安置房外是要建设680亩的花海,并分几期建设,看了着实有点可惜,个人觉得这里是漳州市区中心广场和CBD的绝佳地块, 周边小区众多,人气足,交通四方八达, 有四季花海点缀,有浦头港河景, 美不胜收!  要是早前把漳州农商银行规划在这, 再来几栋诸如水仙花大厦、龙江大厦。。。配套个大型市民广场就完美了。感觉龙文区在总部经济区的规划上有点漫不经心,先前圳头有规划总部基地,但此后便无下文,不过也好,此区域内如果规划现代的建筑,反而会让人觉得不沦不类,  起到减分效果,毕竟九十九湾闽南水乡是复古街区,要跟闽南特色古村落--湘桥一起捆绑,把”古韵味“做到底才是正确之道。  龙文区江滨地势西高东低, 东面沿九龙江畔规划CBD并不显高,这是一大劣势。相比之下,人民广场以北,地势平坦,又属于市中心核心板块,是个不错的位置。


(3)南江滨无疑将是漳州未来CBD理想处女之地,坐拥咫尺江景,是一座城市宝贵资源,南江滨的规划一定要吸取北江滨败笔的教训, 严格高标准进行科学的规划,不可以鼠目寸光、急功近利把它给破坏掉。 南江滨需要有地标来压镇, 时机成熟可以考虑在南山桥头规划一幢新的片仔癀大厦, 高度突破300米,把它打造成漳州的新地标建筑,并在其周边划定某个区域做为CBD用途, 打造城市新名片。 目前“五馆一歌”已布局南江滨, 个人觉得歌剧院的选址是个败笔,位在九龙江大桥桥下,上桥匝道边上绕而且那边地势偏低, 并不显高, 因为处于江畔水洼地块, 江水内溢,建设成本比较高。个人觉得,要是能移址到龙文融信对面的后坂地块会更好, 可以与新的行政中心连成一片,可以填补龙文区大型文化娱乐公共配套的缺失,从而更好地聚焦东部的人气。再过几年,南江滨的配套和路网会趋向完善,到漳州站和厦漳同城大道入口都近在咫尺, 建CBD的条件日趋成熟。 城市中心CBD是一座城市的会客厅,南江滨规划的成功,漳州的城市的颜值和品位就会迈上一个新台阶!


(4) 西湖生态园看规划很高大上,是漳州未来重心打造的湖畔CBD所在, 缺点是地点偏居一隅, 对老城区的人来说有点心理距离,交通也会是一大瓶颈, 而且违背城市中心东移、跨江南扩、面海拓展”发展战略,你可以在西部挖个湖,学碧湖搞生态园,但把CBD规划在那就让人看不懂了, 活生生是把CBD带到山沟里去了。 个人觉得圆山脚下远离城市喧哗,独享一方清静,更适合搞水仙花旅游基地、搞科教文创基地、搞生态产业园区。不如放手把CBD规划在九龙江南岸,像福州闽江CBD一样,依江傍水,能很好地把城市天际线的轮廓显现出来。

最后希望不管以后哪个地址会成型, ZF都要用心精心去打造,站在统领全局的高度,举全市之力把它做成精品, 使它成为城市的名牌, 成为城市荣耀之光,成为值得500多万漳州人骄傲的城市地标。











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发表于 2018-9-12 13:36:17 | 显示全部楼层
写的不错,具备一定的参考价值

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谢谢!乱弹琴一番。  详情 回复 发表于 2018-9-12 14:18

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 楼主| 发表于 2018-9-12 14:18:24 | 显示全部楼层
无业游民 发表于 2018-9-12 13:36
写的不错,具备一定的参考价值

谢谢!乱弹琴一番。

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发表于 2018-9-12 14:34:17 | 显示全部楼层
本帖最后由 漳州发布 于 2018-9-12 14:36 编辑

写的不错,建议合理,具有一定的参考价值。。

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发表于 2018-9-12 15:11:13 | 显示全部楼层
商务楼作为点缀的定位就不正确了,因需而立,商务楼选址:交通便利,特别是机场,车站路线畅通,不拥挤,与行政区不易过远,远离住宅区,周边附有酒店配套。商务楼是企业进步的标志,良好的办公形象,优质的办公环境!规划商务区,整合用地,双赢!社会进步的体现。

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主要是讲CBD选址  详情 回复 发表于 2018-9-12 15:17

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发表于 2018-9-12 15:13:12 | 显示全部楼层
还有一点就是建议地产开发商理性开发,合理利用资源,即为城市规划建设作出贡献,又能更大的争取资源利益。

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发表于 2018-9-12 15:14:57 | 显示全部楼层
拿出一层楼,换取一块地。

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 楼主| 发表于 2018-9-12 15:17:48 | 显示全部楼层
本帖最后由 漳发 于 2018-9-12 15:27 编辑
cgn520 发表于 2018-9-12 15:11
商务楼作为点缀的定位就不正确了,因需而立,商务楼选址:交通便利,特别是机场,车站路线畅通,不拥挤,与 ...

主要是讲CBD选址,小城市商住楼、写字楼、SOHO布局分得比较含糊。

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CBD属于商务区的组成部分。商务区和生活区需要分开的,选址需结合城市规划,综合体项目不适合商务区发展。您的建议规划是建立城市综合体的选址要求,符合商业需求,有客流支撑,商务区主要是业务往来需求,不适合建  详情 回复 发表于 2018-9-12 15:26

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发表于 2018-9-12 15:26:20 | 显示全部楼层
漳发 发表于 2018-9-12 15:17
主要是讲CBD选址

CBD属于商务区的组成部分。商务区和生活区需要分开的,选址需结合城市规划,综合体项目不适合商务区发展。您的建议规划是建立城市综合体的选址要求,符合商业需求,有客流支撑,商务区主要是业务往来需求,不适合建立在生活区。个人的建议,希望能帮到您!

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你也可以来写一篇。估计很不错  详情 回复 发表于 2018-9-12 16:23
按标准,漳州还没有真正意义上的CBD集中区域, 除了老城区胜利东比较集中外,其它的比较分散, 碧湖核心地块因为规划短见,沿湖一线被建发拿 去盖住宅楼。南江滨一定要有真正的CBD。  详情 回复 发表于 2018-9-12 15:54

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发表于 2018-9-12 15:35:33 | 显示全部楼层
选择这里,可以的。 这还有几块空地,提升一下道路
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这块空地,现在改造成城市片林公园,是新行政中心所在地。  详情 回复 发表于 2018-9-12 15:55

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 楼主| 发表于 2018-9-12 15:54:03 | 显示全部楼层
cgn520 发表于 2018-9-12 15:26
CBD属于商务区的组成部分。商务区和生活区需要分开的,选址需结合城市规划,综合体项目不适合商务区发展 ...

按标准,漳州还没有真正意义上的CBD集中区域, 除了老城区胜利东比较集中外,其它的比较分散, 碧湖核心地块因为规划短见,沿湖一线被建发拿 去盖住宅楼。南江滨一定要有真正的CBD。

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规划也要考虑到收益问题,江景开发住宅合适还是CBD合适,哪一种收益高?这是需要考量的。CBD对于交通,周边的办公环境要求也是比较高的,城市是以居住为主题的,所以规划这些地块需要考虑到两大因素:收益 、作用。  详情 回复 发表于 2018-9-13 09:48

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 楼主| 发表于 2018-9-12 15:55:01 | 显示全部楼层
qlhotfJ 发表于 2018-9-12 15:35
选择这里,可以的。 这还有几块空地,提升一下道路

这块空地,现在改造成城市片林公园,是新行政中心所在地。

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发表于 2018-9-12 15:59:37 来自手机触屏版 | 显示全部楼层
建议在漳州建个福坛广场

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发表于 2018-9-12 16:23:55 来自手机触屏版 | 显示全部楼层
cgn520 发表于 2018-9-12 15:26
CBD属于商务区的组成部分。商务区和生活区需要分开的,选址需结合城市规划,综合体项目不适合商务区发展 ...

你也可以来写一篇。估计很不错

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现实很骨感的,写的好没有做的好,做的再好没有结果。  详情 回复 发表于 2018-9-13 09:52

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发表于 2018-9-12 18:23:46 | 显示全部楼层

写的不错
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