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三大公式估算房产价值

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发表于 2017-3-16 11:10:48 | 显示全部楼层 |阅读模式
考察一处房产是否值得投资,最重要的就是评估其投资价值,即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三大公式可以帮助投资者估算房产价值。   
  租金乘数小于12   

  租金乘数,是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式(租金乘数=投资金额6每年潜在租金收入),合理乘数应小于12。   

  投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较,也可在不同物业间比较,取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。   

  8—10年收回投资   

  投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金乘数适用范围更广,还可以估算资金回收期的长短。它的公式是:投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)6(月租金-按揭月供款)×12。一般来说,回收年数越短越好,合理的年数在8—10年左右。   

  15年收益高于买入价   

  如果该物业的年收益×15年=房产购买价,该物业物有所值;如果该物业的年收益×15年>房产购买价,该物业尚具升值空间;如果该物业的年收益×15年<房产购买价,该物业价值已高估。   

  以上是三种常用的比例与比率法,有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断,有的还需要进行专业性的投资分析,计算另外一些指标以增加可靠性。比如,一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高,但具有较佳的升值前景,或者一套普通住宅能够享受税收减免,一定程度上能够弥补过高的租金乘数。 (投资者)

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发表于 2017-3-16 16:47:27 | 显示全部楼层
把房产作为重点经营对象的做法,已经是过去时的了,小心害人害己
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