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小学生增速和城市房价涨幅的内在关联 所以厦门可能会是未来几年房价增长较快的城市

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发表于 2017-11-6 16:58:48 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 狐尾山下 于 2017-11-6 17:03 编辑

发现一个很有意思的现象,就是一个城市的小学生入学数量的增速跟这个城市的房价涨幅呈高度正相关。

目前全国小学生入学数量的增速是1%。

深圳小学生两年的增速是8%,厦门是8%,,北京是7%,南京,郑州,长沙,高达5%。

南昌、呼和浩特、西宁甚至包括兰州、贵阳这些地区,小学生的增速都是负的。


然后你就看这些城市的房价,这轮房价涨得最快的是不是深圳、北京、南京、厦门这些地方?

房价涨不动的是不是就是西宁、兰州、贵阳这些地方?

那为啥现在的小夫妇都要让孩子在一线城市上学呢?

因为以教育为代表的公共资源,在中国不同城市分布是具有巨大差距的,在北京的孩子上北大清华的概率,跟一个河南的孩子相比,差距是十几倍,这还只是保守的估计。


                               
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所以,从长期来看,一线城市的房价,永远都跌不下来。


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 楼主| 发表于 2017-11-6 16:59:52 | 显示全部楼层

文/全景网《WE言堂》专栏特约 钱耳朵

  未来哪些城市的房价会涨?钱耳朵曾经提到影响房价的四大因素:人口,利率,土地,交通。而在人口因素中,除了宏观数据之外,还有一个很微观的角度-“小学生理论”。即,小学生数量增长最迅速的城市,往往是房价最坚挺的城市。这其中存在怎样的逻辑呢?

  为什么说“小学生影响房价”呢?

  为什么会有“小学生理论”的说法呢?是因为小学生数量的变化,最能反映影响房价的因素——人口因素的变化。每个小孩子的背后都是年轻的劳动人口,小学生多了,这个城市的新增劳动人口也就会成比例的增加,这也就带动了房屋的需求和房价的上涨。从这个角度来说,小学生的数量很大程度上地影响着城市房价的走势。

  数据显示,一个城市的小学入学数量的增速和这个城市的房价涨幅有高度相关性。目前全国的小学生入学数量增速为1%,而深圳小学生近三年的增速是8%,厦门是8%,北京是7%,南京、郑州、长沙高达5%。而南昌、呼和浩特、西宁、兰州、贵阳等地区,小学生的增速是负的。

  然后你看这些城市的房价,这轮房价涨得最快的是不是深圳、北京、南京、厦门?相反,房价涨不动的是不是就是西宁、兰州、贵阳这些地方?

  小学生增速和城市房价涨幅的内在关联

   


                               
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     图1.小学生增速和房价变化

  图1的横轴是2013年至2015年,中国33个一二线城市的小学生数量增长情况,而纵轴是从2013年底到2016年,这些城市房价的涨幅。

  从图1可以明显的看出:小学在校学生的数量,城市房价的涨幅,这两个变量之间存在着非常紧密的关系。

  未来哪些城市房价会上涨

  深圳

  如果从增长率来看,过去3年间,深圳是小学在校生增长最快的城市,高达8%以上(图1)。当然,深圳也是房价增速最快的一线城市,三年间增幅高达45%。

   


                               
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  虽然,最近深圳的房价在下跌,但是从小学生增速就能明显看出,深圳近几年人口流入很大。并且,深圳土地供应量本就紧张,要么围海造地,要么深圳、惠州、东莞一体化,但未来几年内,真的就能增加那么多土地和住宅吗?至少现在看来,难度比较大。

  所以钱耳朵认为,从长期的走向看,深圳在楼市上涨时,会涨得比较快,而行情下跌时,深圳也会有能力更快地复苏。深圳此轮房价的下跌,可能只是短期的回调,不会持续下跌的趋势。

  厦门

  厦门作为经济总量仅位列全国第51位的二线城市,总人口相对较少,基数也比较小。但是,其小学生增长率却达到了8%左右(图1),在全国仅低于深圳。而近几年厦门的房价快速飙升,已经超过一线城市广州,仅次于北上深,稳居全国第四(图2)。

  厦门大学经济学教授丁长发曾表示,厦门在城市环境和教育水平方面在福建省都是首屈一指的,所以很多周围地区的人为了让小孩得到更好的教育,就在厦门购置房产,将小孩送到厦门读书。

  另外,今年厦门会正式步入地铁时代,这也将会更加刺激周边人口的涌入。所以钱耳朵认为,从长期来看,厦门的房价还是会有上涨的可能性的。

  郑州

  作为中部城市,在2013年至2015年小学生增速前十名的城市中,郑州的表现最为耀眼。郑州的在校小学生增长率超过5.5%,高居全国前三。常住人口超过9000万的河南省城镇化还有很大的空间,郑州未来将有可能吸引更多的人口进入。

  所以总体来看,郑州作为中国主要的二线城市之一,其房地产市场还是很有上涨潜力的。

  未来不被看好的城市

  也有一些重点城市的小学在校生数量增长缓慢甚至负增长。其中,东北三省的降幅最为明显。

  


                               
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  从图3可以明显看出,东三省普通小学在校学生数量锐减。根据官方统计数据计算:从1980年到2014年,东三省普通小学在校生从1297.9万减少到473.9万,减少接近824万,降幅高达63.5%。这意味着当年的每100个小学生,至今只剩不到40个。伴随如此大降幅的小学生数量,其房价的走向又是怎样的呢?

  


                               
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  图4是2006年至2015年,东北三省和深圳房价的对比。我们可以清楚的看出,东北三省的房价没有明显的涨幅。

  近年来,东北三省产业结构不太合理,重工业多、轻工业少,这也就直接影响东北三省的就业情况,使得大量劳动力人口流向其他省市。而人口的大量流出也就直接显示在了小学生数量上面。钱耳朵认为,东北三省如果不根本解决产业结构问题的话,未来的房价也不会有太大的涨幅可能。

  未来房价涨跌名单

  综合来看,小学生数量增速缓慢的城市(图1):呼和浩特、西宁、昆明、重庆、兰州、太原、贵阳、东北三省等地,未来房价上涨幅度较小。

  而小学生数量增速高的城市(图1):厦门、南京、郑州、深圳、苏州、长沙、泉州等地,可能会是未来几年房价增长较快的城市。

  另外,值得一提的是,北京市曾提出明确计划,小学在校生规模由2014年的82.9万人逐年增长至2019年的103.4万人,总规模将增加20.5万人,年均增长率为4.5%。而上海也曾提出,至2020年人口不超过2500万人的控制目标。所以在北京和上海的特大城市人口控制政策下,其房价已经失去了疯涨的基础。钱耳朵认为,近几年内北京和上海的房价很大可能会维持现状或缓慢上涨。。(本文作者王蕊,来自“钱耳朵” )


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 楼主| 发表于 2017-11-6 17:01:21 | 显示全部楼层

                               
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 楼主| 发表于 2017-11-6 17:01:41 | 显示全部楼层
在北上深巨大光环之下,我们看到了另外几个亮点地区。首先是厦门地区,增速竟然达到全国第一,这是我始料不及的。而且旁边的泉州地区也是高速增长。这其实解释了厦门最近几年,房价飙升的根本原因。看起来,厦门不仅仅像威海、烟台、三亚吸引来了养老人口,还吸引来了孩子们,这在沿海城市里是非常独特的,也是非常突出的。这说明,厦门能提供的公共资源更全面,因而城市更有竞争力。

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发表于 2017-11-6 17:09:03 | 显示全部楼层
不要说得太清楚了,不然更多人知道了,厦门房价会更高,这不是什么好事

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发表于 2017-11-6 17:21:06 来自手机触屏版 | 显示全部楼层
民办学校的外来工学生

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发表于 2017-11-6 17:23:44 来自手机触屏版 | 显示全部楼层
狐尾山下 发表于 2017-11-6 17:01
在北上深巨大光环之下,我们看到了另外几个亮点地区。首先是厦门地区,增速竟然达到全国第一,这是我始料不 ...

去查看一下厦门初中升普高的数据,普高录取率不到40%,全省垫底。
这意味着,在厦门读初中的学生有60%进不了普高,只能进技校职高,望大学之门兴叹。
当然技校职高毕业了,还是可以去试试敲敲大学的门的,只是可怜花了大钱,却大半人只能读技校职高。

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 楼主| 发表于 2017-11-6 17:34:16 | 显示全部楼层
现在登陆 发表于 2017-11-6 17:23
去查看一下厦门初中升普高的数据,普高录取率不到40%,全省垫底。
这意味着,在厦门读初中的学生有60%进 ...

哈哈,破绽百出,厦门就区区几所中专学,高职也就那么几所,还要招生广大的省内生源。看来层主接触的都是技校的外来学生多。

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发表于 2017-11-6 17:38:21 | 显示全部楼层
现在登陆 发表于 2017-11-6 17:23
去查看一下厦门初中升普高的数据,普高录取率不到40%,全省垫底。
这意味着,在厦门读初中的学生有60%进 ...

你个傻13,百分四十几接近50%,这是很正常的。因为国家有规定高职比1:1,哪里需要那么多大学生。
福州原五区的初升高难度也是差不多,也是很艰难。只是大福州有多个县平衡了,看起来稍好一点。
拿这个来攻击厦门,不地道。

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发表于 2017-11-6 17:49:37 来自手机触屏版 | 显示全部楼层
狐尾山下 发表于 2017-11-6 17:34
哈哈,破绽百出,厦门就区区几所中专学,高职也就那么几所,还要招生广大的省内生源。看来层主接触的都是 ...

自己去查看数据吧。
这几年,普通高中拼命扩大招生规模,升学率也才50%出头。
像今年中考人数约3万人,岛内外(包括民办的)普通高中只有1.5万个左右的名额。

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发表于 2017-11-6 17:54:08 来自手机触屏版 | 显示全部楼层
本帖最后由 现在登陆 于 2017-11-6 17:56 编辑
icefish 发表于 2017-11-6 17:38
你个傻13,百分四十几接近50%,这是很正常的。因为国家有规定高职比1:1,哪里需要那么多大学生。
福州原 ...


人家福州普高升学率有75%呢。

这是城市教育的事实,到底谁傻?
至于要不要那么多大学生,那是另外的事。
不是说花大钱是为了孩子教育吗?教出技校生职高生,花大钱的家长愿意吗?

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发表于 2017-11-6 18:29:03 | 显示全部楼层
现在登陆 发表于 2017-11-6 17:54
人家福州普高升学率有75%呢。

这是城市教育的事实,到底谁傻?

福州也很难啊,特别是市区的
八县还好,像永泰、闽清这种经济落后的县,普高直接收到最低分了,生源还不足
因为孩子都被家长带到市区去受教育,基本上没在老家读

直到去年,福州普高的最低分都是330分(福州中考满分只有550分,厦门是650分),据说今年要改成按当年全市中考考生数的55.2%划定普高最低控制线。

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发表于 2017-11-6 18:30:45 | 显示全部楼层
福州好的初中学校都是私立的,上私立的初中很多都是要交一年2-3万,还不一定有名额,10000个招300个,这是什么概念,灰色地域就出现了,这还是义务教育阶段。相比之下,厦门是省内相对比较公平的了,只要你有分数。

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人家福州普高升学率有75%呢。

这是城市教育的事实,到底谁傻?

国家硬性要求普职比5:5的,厦门比较伤,因为没有县,都是区
同安翔安去年393分还有普高读,岛内就不行了,就算是学费昂贵的英才学校和康桥中学这种私立校也要收到421分。
低于421就没普高读了
如果全市最低分都统一是393分,那还好点


福州比厦门好的是,福州有八县,八县的生源不足,可以用最低线控制八县的很多学生上不了普高,抬高市区学生的普高升学率

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发表于 2017-11-6 18:32:45 来自手机触屏版 | 显示全部楼层
现在登陆 发表于 2017-11-6 17:23
去查看一下厦门初中升普高的数据,普高录取率不到40%,全省垫底。
这意味着,在厦门读初中的学生有60%进 ...

估计是外地户籍不能读厦门的高中
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